A obra atrasou ou o imóvel veio com defeito?

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Quatro frentes de atuação dentro de Direito Imobiliário

Perguntas frequentes

O que costuma ser perguntado sobre Direito Imobiliário

• A cláusula de tolerância de cento e oitenta dias é válida?

  Sim, dentro do limite legal. O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a prorrogação de até cento e oitenta dias corridos sobre a data prevista de entrega, desde que expressamente pactuada e informada de forma destacada no contrato. O que a lei não autoriza é a prorrogação indefinida ou sucessiva.

• O que acontece quando o atraso passa dos cento e oitenta dias?

  Passado o prazo de tolerância por culpa exclusiva do incorporador, o comprador pode desfazer o contrato e receber de volta o que pagou, com correção, no prazo que a lei estabelece. Se preferir manter o negócio, tem direito à indenização de um por cento do valor efetivamente pago, por mês de atraso, conforme o artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964.

• Quanto a construtora pode reter em caso de distrato?

  O artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 fixa os limites de retenção no desfazimento do contrato por iniciativa do comprador. O percentual admitido é distinto conforme o empreendimento esteja ou não submetido ao regime de patrimônio de afetação. Cláusula que preveja retenção acima do limite legal é ponto concreto de contestação.

• Apareceram infiltrações depois da entrega. A construtora ainda responde?

  Pode responder. O artigo 618 do Código Civil estabelece prazo de garantia de cinco anos quanto à solidez e à segurança da obra. Para os demais vícios, aplicam-se os prazos do Código de Defesa do Consumidor, contados da entrega quando o vício é aparente e da constatação quando é oculto. O registro escrito e datado do defeito é decisivo.

• É possível pedir de volta a comissão de corretagem e a taxa SATI?

  O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, fixou que é válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informada com destaque, e reconheceu a abusividade da cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária. Fixou ainda prazo prescricional trienal para a pretensão de restituição.

• O que conferir no contrato antes de assinar?

  A Lei nº 13.786/2018 obriga a apresentação de quadro-resumo com as informações essenciais em destaque: prazo de entrega e prazo de tolerância, valor total e forma de pagamento, índice de correção, consequências do desfazimento, taxas e o registro do memorial de incorporação. A ausência desse quadro tem consequência prevista na própria lei.