Distrato do contrato de compra do imóvel

O artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 fixa os limites de retenção, e o percentual admitido varia conforme o empreendimento esteja ou não submetido ao regime de patrimônio de afetação. A verificação desse regime é feita no registro da incorporação, junto ao cartório de registro de imóveis.

A retenção incide sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato. Confundir as duas bases de cálculo é o que produz as maiores distorções nas planilhas de acerto.

A lei prevê a possibilidade de dedução da comissão de corretagem e, quando houve imissão na posse, dos valores correspondentes à fruição do imóvel, além de impostos, despesas condominiais e encargos incidentes no período. Cada dedução precisa de base contratual e de demonstração do valor.

Dedução apresentada como percentual redondo, sem memória de cálculo, não permite conferência. Pedir a planilha discriminada é uma etapa concreta antes de aceitar qualquer acerto.

O prazo de restituição também depende do regime do empreendimento. Nos casos submetidos a patrimônio de afetação, a lei vincula a devolução à expedição do habite-se. Fora desse regime, o prazo é contado a partir do desfazimento, na forma que a lei estabelece.

A diferença é relevante para o planejamento financeiro do comprador: em um dos cenários, a devolução pode demorar bem mais do que ele imagina ao assinar o distrato.

Na prática, o comprador recebe uma planilha pronta, com um valor final, e é chamado a assinar em uma janela curta. A planilha raramente separa a retenção das demais deduções, o que impede conferir se o limite legal foi respeitado.

Pedir a memória de cálculo por escrito, antes de assinar, é a medida de maior efeito prático. Ela transforma um número fechado em itens verificáveis, e é o que permite discutir cada um deles.